Gebäudeenergiegesetz und energetische Themen - Alles was Sie wissen müssen
- immohacks
- 10. Sept. 2024
- 10 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 6. Apr.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. Januar 2024 in Kraft und stellt Eigentümer von Immobilien vor erhebliche Herausforderungen. Das Gesetz zielt darauf ab, den Energieverbrauch zu senken und den Einsatz von erneuerbaren Energien zu steigern. Doch viele Eigentümer sind sich der Konsequenzen und der möglichen finanziellen Belastungen, die durch das GEG entstehen, nicht bewusst. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie zum Thema Gebäudeenergiegesetz, energetische Sanierung und den Anforderungen, die ab 2024 gelten, wissen müssen. Insbesondere wenn Sie ein älteres Gebäude besitzen, könnten Sie durch die neuen Regelungen gezwungen sein, umfangreiche Sanierungen vorzunehmen. Für einige Eigentümer könnte dies so teuer werden, dass ein Verkauf die bessere Option ist.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt verschiedene Vorschriften zur energetischen Nutzung von Gebäuden, die zuvor in der Energieeinsparverordnung (EnEV), dem Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) geregelt waren. Das GEG legt fest, welche Anforderungen bei Neubauten und im Altbau gelten und welche Maßnahmen bei der Sanierung oder dem Einbau neuer Heizungen erforderlich sind.
Eine der zentralen Regelungen des GEG betrifft den Einsatz erneuerbarer Energien: Beim Einbau einer neuen Heizung müssen mindestens 65 Prozent der Energie aus erneuerbaren Energien stammen. Diese Pflicht gilt für alle Neubauten, aber auch im Altbau gibt es strenge Auflagen. Besonders betroffen sind Gebäude, die vor 1985 errichtet wurden, da sie in der Regel nicht den heutigen energetischen Anforderungen entsprechen.
Welche Auswirkungen hat das GEG auf Ihre Heizung?
Viele Immobilienbesitzer setzen nach wie vor auf Gas- oder Ölheizungen, doch diese Technologien geraten durch das GEG stark unter Druck. Besonders wenn eine Heizung ausgetauscht oder modernisiert werden muss, greifen die neuen Vorschriften. Ab Januar 2024 gilt: Heizungen, die eingebaut oder ersetzt werden, müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden. Das bedeutet in der Praxis, dass Gasheizungen nur noch in Verbindung mit anderen energieeffizienten Maßnahmen eingesetzt werden dürfen.
Ein Beispiel: Familie Müller hat ein älteres Haus geerbt, in dem seit Jahrzehnten eine Gasheizung betrieben wird. Die Heizung ist mittlerweile 25 Jahre alt und müsste laut GEG ausgetauscht werden. Die Kosten für eine moderne Wärmepumpe, die den Anforderungen an erneuerbare Energien entspricht, belaufen sich auf über 20.000 Euro. Hinzu kommen notwendige Dämmmaßnahmen am Gebäude, die noch einmal erhebliche Kosten verursachen. Für Familie Müller stellt sich die Frage: Lohnt es sich, das Haus energetisch zu sanieren, oder wäre ein Verkauf sinnvoller?
Energetische Anforderungen für Altbauten: Sanierungszwang
Besonders in Altbauten ist das GEG ein gravierender Einschnitt. Viele ältere Gebäude haben schlechte Energieausweise und müssen umfangreich saniert werden, um den neuen Vorgaben zu entsprechen. Die energetischen Anforderungen betreffen nicht nur die Heizung, sondern auch Dämmungen, Fenster und andere Gebäudeteile. Diese Sanierungspflichten können schnell mehrere zehntausend Euro kosten und stellen insbesondere ältere Eigentümer oder Erben vor große Herausforderungen.
Ein konkreter Fall: Herr und Frau Schulze haben ein Mehrfamilienhaus von 1960 geerbt. Das Gebäude hat eine alte Gasheizung, die nicht den Anforderungen des GEG entspricht. Zudem muss das Dach gedämmt und die Fenster ausgetauscht werden. Die Kosten für diese Maßnahmen belaufen sich auf insgesamt 120.000 Euro. Ohne staatliche Förderungen wäre das für das Ehepaar nicht tragbar. Selbst mit den Subventionen bleiben hohe Eigenanteile, die das Budget der Schulzes sprengen. Sie überlegen nun, das Haus zu verkaufen, bevor sie finanziell überfordert sind.
Der Energieausweis und seine Bedeutung
Der Energieausweis ist ein zentrales Instrument im GEG. Er zeigt an, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, um die Energieeffizienz zu verbessern. Bei Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes ist der Energieausweis Pflicht. Schlechte Energieeffizienzklassen können den Wert einer Immobilie erheblich mindern und die Attraktivität für potenzielle Käufer senken. Besonders betroffen sind Altbauten, die ohne energetische Sanierungen kaum noch verkauft werden können.
Beispiel: Familie Wagner besitzt ein Zweifamilienhaus, das sie vermieten möchten. Der Energieausweis weist die Effizienzklasse "G" aus, was bedeutet, dass das Gebäude dringend saniert werden muss. Ohne Sanierung finden sie kaum Mieter, und potenzielle Käufer verlangen deutliche Preisnachlässe, da sie die hohen Sanierungskosten einkalkulieren. Die Wagners stehen vor der Entscheidung, ob sie das Gebäude sanieren oder unter Wert verkaufen sollen.
Energieberatung und Sanierungsplan: Der richtige Weg?
Eine fundierte Energieberatung ist beim Umgang mit den Anforderungen des GEG unerlässlich. Ein Energieberater kann einen Sanierungsplan erstellen, der die notwendigen Maßnahmen aufzeigt und die Fördermöglichkeiten berücksichtigt. Viele Eigentümer sind jedoch überrascht, wie umfangreich die empfohlenen Sanierungen sind. Oft übersteigen die Kosten die ursprünglichen Erwartungen bei weitem.
Ein Beispiel: Frau Becker hat ein Einfamilienhaus von ihren Eltern geerbt und beauftragt einen Energieberater, um die energetische Sanierung zu planen. Der Sanierungsplan umfasst den Austausch der Heizung, die Dämmung des Daches und der Fassade sowie den Einbau neuer Fenster. Die Gesamtkosten belaufen sich auf rund 80.000 Euro. Obwohl staatliche Förderungen vorhanden sind, bleibt ein Eigenanteil von über 50.000 Euro. Frau Becker, die das Haus ursprünglich behalten wollte, sieht sich nun gezwungen, über einen Verkauf nachzudenken.
Subventionen und staatliche Förderungen: Ein Tropfen auf den heißen Stein?
Zwar bietet der Staat diverse Förderungen an, doch selbst mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten bleiben hohe Eigenanteile. Diese Förderungen decken oft nur einen Teil der Kosten, sodass viele Eigentümer trotz staatlicher Unterstützung tief in die Tasche greifen müssen. Besonders bei Altbauten, bei denen umfassende Sanierungen notwendig sind, reichen die Förderungen häufig nicht aus.
Ein Beispiel: Herr und Frau Meier besitzen ein Reihenhaus aus den 1970er Jahren. Das Gebäude muss umfassend saniert werden, um den Anforderungen des GEG zu entsprechen. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf 70.000 Euro. Nach Abzug der Förderungen bleibt ein Eigenanteil von 40.000 Euro. Angesichts der Kosten fragen sich die Meiers, ob sie das Haus besser jetzt verkaufen sollten, bevor sie in eine finanzielle Notlage geraten.
Erneuerbare Energien: Zukunft oder Kostenfalle?
Das GEG fördert den Einsatz von erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, Solarthermie und Biomasseheizungen. Doch diese Systeme sind in der Anschaffung teuer und erfordern oft umfangreiche bauliche Maßnahmen, um effizient betrieben zu werden. In Kombination mit den strengen Anforderungen an die Energieeffizienz der Gebäude steigen die Kosten für die Sanierung erheblich.
Ein Beispiel: Familie Schmidt hat ein altes Bauernhaus geerbt, das energetisch saniert werden muss. Der Energieberater empfiehlt eine Kombination aus Wärmepumpe und Solarthermie. Die Kosten für die Installation und die notwendigen Baumaßnahmen belaufen sich auf rund 50.000 Euro. Da das Gebäude zudem schlecht isoliert ist, müssen weitere 30.000 Euro in Dämmung und Fenster investiert werden. Familie Schmidt sieht sich angesichts dieser Summen gezwungen, das Haus zu verkaufen.
Neubau vs. Altbau: Wo liegen die Vorteile?
Während Neubauten von den neuen energetischen Anforderungen profitieren und oft effizienter sind, stellt das GEG Altbauten vor immense Herausforderungen. Neubauten werden von Anfang an so geplant, dass sie die Vorgaben des GEG erfüllen, während Altbauten umfangreich nachgerüstet werden müssen. Das führt dazu, dass viele Käufer eher in einen Neubau investieren, anstatt die hohen Sanierungskosten eines Altbaus zu tragen.
Ein Beispiel: Familie Neumann plant den Kauf eines Hauses und steht vor der Wahl zwischen einem sanierten Altbau und einem Neubau. Der Altbau hätte nach GEG saniert werden müssen, was zu einem höheren Preis führt, während der Neubau bereits alle Anforderungen erfüllt und langfristig weniger Energiekosten verursacht. Die Neumanns entscheiden sich für den Neubau, was den Markt für unsanierte Altbauten weiter verschlechtert.
Verkauf als letzte Option?
Für viele Eigentümer bleibt der Verkauf die letzte Option. Die neuen gesetzlichen Regelungen zwingen zu hohen Investitionen, die sich finanziell nicht lohnen. Besonders ältere Eigentümer oder Erben, die nicht bereit oder in der Lage sind, diese Kosten zu tragen, sollten ernsthaft über einen Verkauf nachdenken, bevor die Wertminderung ihrer Immobilie zu groß wird.
Ein Beispiel: Herr Bauer hat eine Immobilie in einer ländlichen Region geerbt. Die Sanierungskosten übersteigen bei weitem die möglichen Mieteinnahmen oder den Verkaufswert nach Sanierung. Da Herr Bauer nicht die finanziellen Mittel hat, um die notwendigen Maßnahmen umzusetzen, entscheidet er sich für den Verkauf. Dabei muss er jedoch deutliche Abschläge hinnehmen, da potenzielle Käufer die hohen Sanierungskosten in den Kaufpreis einkalkulieren.
Verkauf statt Kostenfalle?
Das Gebäudeenergiegesetz setzt Eigentümer von Immobilien massiv unter Druck. Die strengen Anforderungen an den Einsatz erneuerbarer Energien, die energetische Sanierung und die umfangreichen Pflichten führen dazu, dass viele Eigentümer finanziell überfordert sind. Besonders bei Altbauten und geerbten Immobilien stellt sich die Frage, ob die notwendigen Investitionen lohnenswert sind oder ob ein Verkauf die bessere Lösung ist. Eigentümer sollten sich frühzeitig beraten lassen und alle Optionen, einschließlich eines Verkaufs, in Betracht ziehen, bevor sie in eine finanzielle Sackgasse geraten. Der Wertverlust unsanierter Gebäude und die stetig steigenden Anforderungen machen es sinnvoll, frühzeitig zu handeln.
Die Pflicht zur energetischen Sanierung: Unterschätzen Sie nicht die Konsequenzen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt nicht nur neue Anforderungen an den Einbau von Heizungen und die Nutzung erneuerbarer Energien, sondern beinhaltet auch eine Pflicht zur energetischen Sanierung für viele Bestandsgebäude. Diese Verpflichtung gilt vor allem für ältere Immobilien, die vor 1985 gebaut wurden. In solchen Gebäuden müssen Eigentümer unter bestimmten Umständen nachträglich eine Wärmedämmung anbringen oder die Heizungsanlage modernisieren. Auch hier ist es entscheidend, dass die Heizungen nach dem Einbau mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen, um den gesetzlichen Vorgaben zu entsprechen.
Eine weitere Regelung, die ab Januar 2024 greift, betrifft den verpflichtenden Austausch von alten Gasheizungen, die mehr als 30 Jahre in Betrieb sind. Diese älteren Heizungen dürfen ab diesem Zeitpunkt nicht mehr betrieben werden, es sei denn, sie wurden bereits durch Systeme ergänzt, die den Anteil erneuerbarer Energien auf mindestens 65 Prozent erhöhen. Eigentümer, die dieser Pflicht nicht nachkommen, riskieren Bußgelder und hohe Sanierungskosten.
Für viele Eigentümer, die eine energetische Sanierung vornehmen müssen, stellt sich die Frage, ob die notwendigen Maßnahmen überhaupt wirtschaftlich sinnvoll sind. Besonders bei Gebäuden mit schlechter Bausubstanz oder in Regionen mit niedrigen Immobilienpreisen lohnt sich die Investition in eine umfangreiche energetische Sanierung oft nicht. Die Folge ist, dass immer mehr Eigentümer ihre Immobilien auf den Markt bringen, bevor sie gezwungen sind, hohe Kosten für eine Sanierung aufzuwenden.
Die Rolle von Förderungen: Eine echte Entlastung oder nur ein Tropfen auf den heißen Stein?
Zwar bietet der Staat diverse Förderungen an, um die Belastungen durch das GEG abzufedern, doch viele Eigentümer fragen sich, ob diese Hilfen tatsächlich ausreichend sind. Förderungen gibt es in Form von direkten Zuschüssen, zinsgünstigen Krediten oder Steuererleichterungen. Diese Förderungen sollen den Einbau von Heizungen, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden, attraktiver machen und die Kosten für Dämmmaßnahmen oder den Austausch von Fenstern reduzieren. Besonders der Einbau einer Wärmepumpe wird stark subventioniert, da diese Technologie als besonders effizient gilt, um die geforderten 65 Prozent erneuerbare Energien zu erreichen.
Allerdings reichen die Förderungen oft nicht aus, um die enormen Kosten zu decken, die bei einer energetischen Sanierung anfallen. Ein typisches Beispiel ist der Austausch einer alten Gasheizung durch eine Wärmepumpe. Die Investitionskosten für eine Wärmepumpe können je nach Größe des Gebäudes und der notwendigen Zusatzmaßnahmen (wie etwa einer verbesserten Dämmung) schnell 30.000 bis 50.000 Euro erreichen. Selbst mit einer Förderung von 25 bis 35 Prozent bleibt ein hoher Eigenanteil, den viele Eigentümer nicht ohne Weiteres aufbringen können.
Für viele Eigentümer stellt sich daher die Frage, ob die Sanierung und der Betrieb eines energetisch modernen Gebäudes wirtschaftlich überhaupt tragbar sind. Besonders in ländlichen Regionen oder bei geerbten Immobilien, die keinen emotionalen Wert haben, entscheiden sich viele Eigentümer für den Verkauf, um den finanziellen Belastungen zu entgehen.
Die Herausforderungen für Gasheizungen und der Trend zum Heizen mit erneuerbaren Energien
Gasheizungen standen lange Zeit für eine zuverlässige und relativ kostengünstige Heizungsart. Doch im Kontext des Gebäudeenergiegesetzes geraten sie zunehmend in die Kritik. Das Heizen mit Gas steht im direkten Widerspruch zu den Anforderungen, die das GEG an den Einsatz erneuerbarer Energien stellt. Zwar sind moderne Gasheizungen effizienter als ältere Modelle, doch sie können die Anforderung von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien nicht allein erfüllen. Daher müssen sie durch zusätzliche Systeme ergänzt werden, etwa durch Solaranlagen oder Wärmepumpen, um weiterhin betrieben werden zu dürfen.
Beispielhaft für die Probleme, die auf Eigentümer zukommen können, ist der Fall von Herrn Schneider, der in einem Altbau lebt, der noch mit einer Gasheizung ausgestattet ist. Diese Heizung ist zwar erst 15 Jahre alt und in gutem Zustand, erfüllt aber nicht die Anforderungen des GEG. Herr Schneider müsste entweder in ein hybrides Heizsystem investieren oder die Gasheizung vollständig ersetzen. Die dafür notwendigen Kosten liegen weit über seinen finanziellen Möglichkeiten. Er überlegt daher, die Immobilie zu verkaufen, bevor er gezwungen wird, erhebliche Summen in die Sanierung zu investieren.
Die Bedeutung erneuerbarer Energien beim Heizen
Das GEG legt besonderen Wert auf den Einsatz erneuerbarer Energien, wenn es um das Heizen geht. Technologien wie Wärmepumpen, Solarthermie oder Biomasse-Heizungen werden in Zukunft eine zentrale Rolle spielen. Wärmepumpen gelten als besonders zukunftssicher, da sie, abhängig vom Modell, sowohl für Heizung als auch für Warmwasser eingesetzt werden können. Allerdings ist der Einbau einer Wärmepumpe in vielen Altbauten mit erheblichen baulichen Maßnahmen verbunden. Dazu gehören beispielsweise eine verbesserte Dämmung oder der Austausch alter Heizkörper, die für Niedertemperatursysteme, wie sie bei Wärmepumpen erforderlich sind, nicht ausgelegt sind.
Das Heizen mit erneuerbaren Energien bringt auch neue Herausforderungen mit sich. Viele Eigentümer, die von einer Gasheizung auf eine Wärmepumpe umsteigen wollen, sind überrascht, wie aufwendig und teuer die Umstellung sein kann. Hinzu kommt, dass Wärmepumpen in Regionen mit extrem kalten Wintern weniger effizient arbeiten, was bedeutet, dass zusätzliche Heizquellen oder eine leistungsstärkere (und damit teurere) Wärmepumpe erforderlich sein könnten.
Die Konsequenzen für den Immobilienmarkt: Wertminderung und Unsicherheiten
Die Verschärfung der energetischen Anforderungen durch das GEG hat direkte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Besonders Altbauten, die nicht den Anforderungen entsprechen und umfangreich saniert werden müssten, verlieren rapide an Wert. Käufer sind sich der hohen Sanierungskosten bewusst und drücken den Kaufpreis entsprechend nach unten. Besonders betroffen sind ältere Gebäude mit Gasheizungen, da diese Heizungen bis Januar 2024 in den meisten Fällen durch Systeme ersetzt werden müssen, die erneuerbare Energien nutzen.
Beispiel: Familie Köhler möchte ihr Einfamilienhaus verkaufen, das seit den 1970er Jahren in Familienbesitz ist. Das Gebäude ist in einem gepflegten Zustand, wird aber noch mit einer alten Gasheizung betrieben und weist erhebliche energetische Mängel auf. Der Energieausweis zeigt eine schlechte Effizienzklasse, was den Verkauf erschwert. Trotz mehrerer Besichtigungen finden die Köhlers keinen Käufer, der bereit ist, einen angemessenen Preis zu zahlen. Die potenziellen Käufer kalkulieren die notwendigen Sanierungskosten mit ein und verlangen Preisnachlässe, die das ursprüngliche Verkaufsergebnis drastisch reduzieren.
Handeln bevor es zu spät ist
Das Gebäudeenergiegesetz ist ein komplexes Regelwerk, das Eigentümer von Bestandsimmobilien stark belastet. Besonders die Pflicht, bei Sanierungen und dem Einbau neuer Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, führt zu erheblichen Investitionen. Für viele Eigentümer ist dies eine große finanzielle Herausforderung, die durch staatliche Förderungen zwar abgemildert, aber nicht vollständig aufgefangen wird. Die hohen Kosten für die Umstellung auf erneuerbare Energien, insbesondere den Einbau von Wärmepumpen, die energetische Sanierung von Fassaden und den Austausch von Fenstern, führen dazu, dass viele Immobilienbesitzer den Verkauf ihrer Immobilie als einzige Lösung sehen.
Die Einführung dieser neuen Regelungen ab Januar 2024 bedeutet, dass Eigentümer schnell handeln müssen. Wer nicht rechtzeitig investiert oder saniert, riskiert nicht nur hohe Strafen, sondern auch einen drastischen Wertverlust seiner Immobilie. Besonders Altbauten mit veralteten Gasheizungen und schlechter energetischer Ausstattung stehen vor massiven Problemen. Eigentümer, die nicht bereit oder in der Lage sind, diese Herausforderungen anzunehmen, sollten frühzeitig über einen Verkauf nachdenken, bevor die finanziellen Belastungen unüberwindbar werden.
Wenn Sie unsicher sind, ob sich eine Sanierung für Ihre Immobilie lohnt oder ob ein Verkauf die bessere Option ist, empfiehlt es sich, eine umfassende Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Ein zertifizierter Energieberater kann Ihnen helfen, die Kosten und den Nutzen einer Sanierung abzuwägen und zu prüfen, ob die vorhandenen Förderungen ausreichen, um Ihre Investitionen zu stützen. Doch bedenken Sie: Mit jedem Monat, der verstreicht, wächst der Druck, sodass schnelles Handeln entscheidend sein kann, um den Wert Ihrer Immobilie zu sichern.
Das GEG ist mehr als nur eine gesetzliche Vorgabe – es ist ein Weckruf für alle Eigentümer, sich mit den neuen energetischen Anforderungen auseinanderzusetzen. Lassen Sie sich nicht von hohen Sanierungskosten und komplexen Regelungen überraschen. Analysieren Sie Ihre Möglichkeiten, bevor es zu spät ist und die Investitionen den Nutzen übersteigen.
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