Haus oder Wohnung verkaufen ohne Makler

immohacks
10. Sept. 2024
8 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 25. März

Kann ich ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler verkaufen?

Um eins vorweg zu nehmen – ja, das geht! Im Grunde genommen musst du „nur“ deine Immobilie am Markt anbieten, die Besichtigungen durchführen, die Finanzierung absichern und den Notartermin vereinbaren. Das war es schon, du solltest jedoch wissen, dass es viele Zwischenschritte und Fallstricke gibt, die es zu beachten gilt um ohne Makler einen Käufer zu finden.

Konkret solltest du dir folgende Fragen stellen:

1. Habe ich genug Zeit, um den Hausverkauf ohne Makler durchzuführen?

Eine Vermarktung dauert im Idealfall 8 – 12 Wochen. Der Teil, der dabei am meisten Zeit kostet, sind die Besichtigungen und die Nachpflege der Interessenten inklusive Finanzierungsprüfung.

2. Bin ich für den Hausverkauf in der Zeit der Vermarktung tagsüber mindestens 8 Stunden erreichbar?

Wir möchten hier auf keinen Fall den Anschein erwecken, dass man diese Frage nur mit „Nein“ beantworten kann. Fakt ist: Gerade im jetzigen Käufermarkt können sich die Interessenten, die den höchsten Preis bezahlen, oft zwischen 2–3 Objekten frei entscheiden. Deshalb ist es wichtig, dass du als Verkäufer jederzeit erreichbar bist, damit du den Verkauf durch beispielsweise die Beantwortung von Rückfragen positiv beeinflussen kannst. Ideal wäre hier, wenn du bereits in Rente bist oder dir für den Hausverkauf mindestens 2 Wochen Urlaub nimmst.

3. Bin ich ohne Makler argumentationsfest und sprachfähig bei fachlichen und vertrieblichen Themen?#

Denke daran, dass du nicht jeden Tag eine Immobilie verkaufst. Viele Käufer haben am aktuellen Markt jedoch schon 10-20 Verkaufs- beziehungsweise Kaufverhandlungen hinter sich. Dementsprechend haben sie Erfahrung und sind mit allen Wassern gewaschen. Darauf solltest du vorbereitet sein. Eine beispielhafte Situation dazu findest du weiter unten in diesem Artikel.

Wenn du die drei vorangegangenen Fragen mit „Ja“ beantwortet hast, steht einem Verkauf ohne Makler nichts im Wege. Die wichtigste Grundvoraussetzung, die vor einem Verkauf erfüllt werden muss, findet sich gegen Ende des Artikels. In den folgenden Abschnitten findest du den Guide, den du 1 zu 1 befolgen kannst, um deine Immobilie professionell zu verkaufen.

Zunächst kann man die Ursprungsfrage, ob du deine Immobilie ohne Makler verkaufen kannst, am ehrlichsten so beantworten: Ja, irgendeinen Käufer wirst du für dein Haus auch ohne Makler immer finden, jedoch gibt es wichtige Aspekte und Regeln, an denen du dich orientieren solltest, um den Käufer zu finden, der dir den höchsten Preis für dein Haus bezahlt.

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Welche konkreten Schritte sind bei einem Hausverkauf ohne Makler zu beachten?

Bewertung beim Immobilienverkauf und der richtige Verkaufspreis für ihr Haus

Um deine Immobilie ohne Makler zu verkaufen solltest du erstmal den Preis bestimmen. Der richtige Wert bildet die Basis beim Immobilienverkauf. Je nachdem, ob du eine Wohnung oder ein Haus verkaufen willst und ob deine Immobilie leerstehend oder vermietet ist, kommen verschiedene Bewertungsverfahren infrage:

Generell solltest du deine Immobilie mit Objekten am Markt vergleichen. Dafür gibt es das Vergleichswertverfahren. Dabei ergibt sich der Wert aus vergleichbaren Wohnungen und Häusern, die am Markt inseriert sind. Ferner solltest du folgende Bewertungsverfahren kennen: Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus das Sachwertverfahren (Hier ergibt sich der Wert aus dem Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung der Alterswertminderung) und bei einem vermieteten Objekt ein Ertragswertverfahren (hier ergibt sich der Wert aus dem (anteiligen) Grundstückswert und der zu erwartenden Rendite).

Schlussendlich kommt es beim Immobilienverkauf in erster Linie darauf an, viel Nachfrage zu generieren, denn nur aus dieser Nachfrage kannst du beim Hausverkauf den richtigen Käufer wählen, nämlich den, der den höchsten Verkaufspreis bezahlt. Deswegen bringt es nichts, ihr Haus mit einem zu hohen Preis zu inserieren. Dies führt in den meisten Fällen zum gegenteiligen Effekt: Die Immobilie „verbrennt“ am Markt.

Die Vermarktungsunterlagen

Ob mit Makler oder ohne Makler: Um dein Haus oder deine Wohnung zu verkaufen, brauchst du die Unterlagen für die Erstellung vom Exposé und zur Absicherung der Finanzierung: Das Zusammentragen der Objektunterlagen stellt heutzutage fast den größten Zeit-, Nerven- und Kostenaufwand dar. Du hast vor 5 Jahren deine Immobilie auch fast ohne Unterlagen finanziert? Das kann sein, jedoch haben die Banken ihre Kreditvergaberichtlinien vor allem in den letzten 2 Jahren extrem verschärft: Inzwischen wird keine Immobilie mehr ohne vollständige Unterlagen finanziert. Wenn die Unterlagen für dein Haus nicht vorhanden oder unvollständig sind, kannst du es nur schwer verkaufen.

Eine vollständige Checkliste für den Verkauf von Haus oder Wohnung findest du hier

Exposé für den Immobilienverkauf ohne Makler

Bilder

Die Bilder für ein professionelles Exposé deiner Immobilie sollten immer mit einem Weitwinkelobjektiv aufgenommen werden. Das hat den Vorteil, dass Interessenten den besten Eindruck über die Beschaffenheit und den Zustand der Räume bekommen. Keinesfalls sollte hier mit Handyfotos gearbeitet werden, das macht keinen professionellen Eindruck.

Texte

Die Texte im Exposé sollten in erster Linie die wichtigsten Merkmale der von deinem Haus oder deiner Wohnung zusammenfassen und einen freundlichen Eindruck vermitteln, der Lust auf eine Besichtigung macht. Fragen die sich vorab ergeben (Bzgl. Rendite oder Zustand) sollten ebenso vorab aufgegriffen werden. Wichtig ist jedoch auch, die richtige Zielgruppe zu treffen und deren Bedürfnisse zu erfüllen. Bei einem Objekt, welches selbst genutzt werden soll, sollten beim Käufer Emotionen geweckt werden. Bei vermieteten Objekten zählen für Kapitalanleger eher Zahlen, Daten und Fakten.

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Virtueller Rundgang

Du möchtest valide Käufer und keine Besichtigungstouristen. Verschwende deine Zeit beim Hausverkauf nicht. Eine virtuelle Besichtigung vorab kann verhindern, dass Interessenten zur Besichtigung kommen, die sich nicht über den Zustand oder die Beschaffenheit der Immobilie im Klaren sind. Zudem reduzierst du bei richtiger Vorqualifizierung die Anzahl der Leute die du durch dein Haus oder deine Wohnung führen musst.

Verkaufsstrategie beim Immobilienverkauf ohne Makler

Bei der Strategie solltest du so wenig wie möglich dem Zufall überlassen und die Kontrolle behalten. Die Strategie sollte immer das Ziel haben, den besten Verkaufspreis zu erzielen.

Wenn du dir das selbst zutraust, gibt es hier die ultimative Verkaufsstrategie, die dir unkompliziert und Schritt-für-Schritt jeden Prozessschritt zeigt, wie du vorgehen kannst, um am Ende den höchsten Preis für deine Immobilie zu bekommen.

Die Bearbeitung von Interessentenanfragen beim Hausverkauf ohne Makler

Hier solltest du zur Übersicht eine Tabelle führen, in der die wichtigsten Daten und Prozessschritte enthalten sind. Jede Anfrage könnte der Käufer sein, der für deine Immobilie am Ende den höchsten Verkaufspreis zahlt.

Vorqualifizierung der Interessenten beim Verkauf ohne Makler

Wenn dein Haus oder deine Wohnung mit dem richtigen Verkaufspreis und einem aussagekräftigen Exposé inseriert ist, generiert sie im Idealfall viele Anfragen. Diese sollten hinsichtlich folgender Aspekte sortiert werden: Was suchen die Interessenten? Wie sieht die Finanzierbarkeit der Käufer aus? Welchen Eindruck machen die Interessenten? Außerdem solltest du analysieren welche Fragen vorab öfter gestellt werden um bei der Besichtigung argumentativ vorbereitet zu sein.

Durchführung von Besichtigungen beim Verkauf der Immobilie ohne Makler

Dieser Teil wird von Verkäufern am meisten unterschätzt. Gerade wenn du emotional mit der Immobilie verbunden bist, können Rückfragen nicht nur fachlich schwierig werden. Oft werden sie persönlich genommen, was den Verkaufspreis entscheidend negativ beeinflussen kann. Beim Verkauf solltest du sachlich und rational bleiben, wenn du das nicht kannst, solltest du dein Haus oder deine Wohnung mit einem Makler verkaufen.

Denke immer daran: Die Besichtigung ist nicht dazu da, neue Freunde zu finden. Es geht darum, den Käufer zu finden, der den höchsten Preis zahlt.

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Bei der Durchführung der Besichtigungen entscheidet sich, ob du tatsächlich den Käufer findest, der den höchsten Preis zahlt.

Interessentenpflege nach der Besichtigung

Die Besichtigungen sind geschafft? Jetzt kommt es darauf an, den Käufer optimal in Richtung Notartermin zu führen. Dazu gehört, (fachliche) Rückfragen optimal und rechtssicher zu beantworten und den Interessenten mit allen wichtigen Unterlagen für die Finanzierung zu versorgen.

Finanzierungsprüfung von Kaufinteressenten

Ein sympathischer Käufer bringt dir nichts, wenn er kein Geld oder keine gesicherte objektspezifische Finanzierung liefern kann. Sogenannte „Vorab-Prüfungen“ und Vorab-Finanzierungbestätigungen mit Vorbehalt sind zwar ein Indikator, jedoch oft auch wertlos.

Wie du die Bonitätsprüfung wasserdicht gestaltest, erfährst du hier

Vorbereitung des Notartermins

Wenn die Finanzierung nun final geprüft ist und der Käufer deine Immobilie erwerben möchte, ist es wichtig, schnell und effektiv zu handeln. Der Notar sollte so zeitnah wie möglich beauftragt werden. Mit diesem Vordruck aus dem Gold-Vermarktungspaket bekommt der Notar alle Information für die korrekte und rechtssichere Erstellung des Kaufvertrags

Durchführen der Objektübergabe

Du warst beim Notar und der Kaufpreis ist geflossen? Herzlichen Glückwunsch! Jetzt gilt es noch, die Übergabe korrekt durchzuführen und für alle Beteiligten zu protokollieren.

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Vorteile mit Makler

Zeitersparnis

Hier siehst du eine bespielhafte Aufstellung des zeitlichen Aufwands:

Anfragenbearbeitung 24/7: ca. 30 Minuten pro Wochentag

Vorqualifizierung der Interessenten: ca. 60 Minuten pro Wochentag

Durchführen von Besichtigungen: Mindestens 3 Stunden pro Tag an 2–3 Tagen pro Woche.

All diese Zahlen sind beispielhaft und konservativ gerechnet. Abweichungen können immer entstehen und je länger die Vermarktung dauert, desto geringer wird tendenziell der Zeitaufwand.

Rechtliche Sicherheit

Natürlich darf auch ein Makler nicht rechtlich beraten, schließlich ist er kein Anwalt. Jedoch kennt er die juristischen Fallstricke, die nicht unbedingt durch den notariellen Kaufvertrag abgedeckt sind. Zudem haftet auch er für einen gewissen Teil der Vermarktung.

Marktkenntnis & Erfahrung im Abverkauf von Immobilien

Sind wir mal ehrlich: Du verkaufst nicht jeden Tag eine Immobilie, ein guter Makler tut dies hingegen schon. Dadurch ist es sehr wahrscheinlich, dass die Qualität hinsichtlich der Beratung, Vermarktung und Erzielung des höchsten Preises besser ist, als wenn sie es einfach mal versuchen. Zumindest entscheidet dann nicht mehr Glück oder Zufall: Das Verkaufsziel wird ein Stück weit planbar.

Komfort

Wenn du dich nicht um die Vermartung in allen Facetten kümmern möchtest oder kannst – lehn dich zurück und beauftrage einen Makler.

Fachliche Kompetenz

Ein guter Makler hat entweder durch jahrelange Erfahrung oder eine solide Ausbildung sowohl fachlich als auch vertrieblich immer die richtige Antwort parat. Denk dabei einmal an dich selbst: Könnte jemand deinen Job von heute auf morgen und ohne Anleitung mindestens genau so gut wie du selbst ausführen? Natürlich ist der Maklerjob nicht so anspruchsvoll wie der eines Astronauten, deiner und meiner ist es aber wahrscheinlich auch nicht, und trotzdem bist du jahrelang in dem, was du getan hast, besser geworden als viele andere um dich herum.

Vorteile ohne Makler beim Hausverkauf

Du kannst Kosten sparen

Nehmen wir das klassische Beispiel: Du verkaufst eine Immobilie für 200.000 Euro ohne Makler und sparst die durchschnittliche Maklercourtage von 3,57%. Damit sparst du Kosten von 7140 Euro.

Volle Kontrolle über den Verkauf

Du bist der Erste, der den Kontakt mit den Interessenten aufnimmt und den Interessenten sieht. Du traust dir den Verkauf zu und möchtest es professionell wie ein Makler mit jahrelanger Erfahrung angehen?

Nachteile ohne Makler

Man unterschätzt den Aufwand

Weiter oben hast du gesehen, was alles zum Immobilienverkauf dazugehört. Oft denkt man sich „Ach ja, das schaffe ich doch locker“. Andererseits weißt du auch, dass dein Tag im Kalender womöglich schon ohne Immobilienvermarktung prall gefüllt ist Stell dir jetzt vor, du hast einen weiteren Nebenjob mit einem Arbeitsaufwand von ca. 2–3 Stunden pro Tag. Genau diesen Zeitaufwand solltest du während der Vermarktung deiner Immobilie einplanen.

Du verkaufst nicht jeden Tag eine Immobilie

Das passiert eher einmal im Leben, der Makler macht das täglich. Zum Aufwand gehört auch, sich zumindest temporär fachliches Wissen wie auch vertriebliches Geschick anzueignen

Erfahrene und clevere Käufer, die schon lange am Markt sind

Diese können erfahrener sein als du. Ein Beispiel: Du hast einen Käufer gefunden, die Finanzierung geprüft und der Notartermin ist vereinbart. Plötzlich sagt der Käufer, dass er nicht mehr bereit ist, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu erwerben. Was machst du als Nächstes?

Mit der ultimativen Verkaufsstrategie sicherst du diesen Fall bestmöglich ab.

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