Verkauf bei Erbe als Erbengemeinschaft: Was Sie wissen müssen, um Ihre geerbte Immobilie schnell zu verkaufen
- immohacks
- 8. Sept. 2024
- 8 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 26. März
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt? Das Erben einer Immobilie kann auf den ersten Blick wie ein Glücksfall wirken. Doch oft geht damit eine komplexe Erbengemeinschaft und zahlreiche rechtliche Hürden einher. Besonders wenn mehrere Personen an einer Immobilie beteiligt sind, wie es bei Erbengemeinschaften der Fall ist, stellen sich viele Fragen: Wie kann man die Immobilie verkaufen? Was gilt es beim Verkauf zu beachten? Und wie lässt sich der Verkaufsprozess reibungslos gestalten?
In diesem Ratgeber gehen wir auf alle wichtigen Aspekte ein, die Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie berücksichtigen sollten. Wir erläutern, welche Kosten auf Sie zukommen, wann ein Erbschein notwendig ist und wie Sie den Wert vom Haus ermitteln. Am Ende dieses Artikels werden Sie wissen, warum es eine kluge Entscheidung ist, bei einer Erbschaft mit einem erfahrenen Makler zusammenzuarbeiten.
Geerbtes Haus verkaufen: Was passiert, wenn eine Immobilie vererbt wird?
Wenn ein Erbe eine Immobilie beinhaltet, ist die Rechtslage oft komplizierter als bei anderen Vermögenswerten. In den meisten Fällen entsteht eine Erbengemeinschaft, sofern der Erblasser (also die Person, die das Haus hinterlässt) mehrere Erben hat. Das bedeutet, dass die Immobilie nicht einer einzelnen Person gehört, sondern mehreren Personen gemeinsam. Die Erben sind also Miteigentümer der geerbten Immobilie, und es müssen gemeinsame Entscheidungen getroffen werden. Alle wichtigen Informationen zum Thema Erbschaft werden in diesem Artikel behandelt.
Wichtig ist hierbei zu verstehen, dass kein Miterbe alleine über die Immobilie verfügen kann. Das bedeutet, dass alle Erben gemeinsam beschließen müssen, ob sie das geerbte Haus behalten, vermieten oder verkaufen wollen.
Der Erbschein: Wann ist er notwendig?
Ein zentrales Dokument im Erbfall ist der Erbschein. Dieses Dokument weist aus, wer erben soll und in welchem Umfang. Es ist insbesondere dann notwendig, wenn kein Testament vorliegt oder wenn Unklarheiten über die Erbfolge bestehen. Der Erbschein dient als Nachweis, um sich als rechtmäßiger Erbe im Grundbuch eintragen zu lassen.
Der Erbschein ist also eine unverzichtbare Grundlage, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Ohne diesen können weder der Verkauf noch Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden. Beachten Sie, dass die Beantragung eines Erbscheins mit Kosten verbunden ist, die sich nach dem Wert der geerbten Immobilie richten. Die Gebühr für einen Erbschein beträgt etwa 1,5 % des Nachlasswertes. Bei einem Nachlass von 500.000 Euro wären das 7.500 Euro.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen gilt, dass steuerliche Themen beachtet werden sollten. Bevor Sie den Verkauf der Immobilie angehen, sollten Sie deren Wert ermitteln lassen. Dies ist nicht nur wichtig, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, sondern auch, um Steuern und die Erbschaftssteuer korrekt berechnen zu können. Der Wert der Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Lage, der Zustand und das Alter des Hauses.
Ein Gutachter kann Ihnen dabei helfen, den exakten Wert zu bestimmen. Die Kosten für ein professionelles Gutachten liegen in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 Euro, je nach Komplexität und Größe der Immobilie. Wenn Sie das Hausverkaufen möchten, ist ein Gutachten ratsam, da es Ihnen als Grundlage für Preisverhandlungen dient.
Vermieten oder verkaufen: Was ist besser?
Eine häufige Frage, die sich viele Erben stellen, ist, ob sie die geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen sollten. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile. Wenn Sie das Hausvermieten, erhalten Sie regelmäßige Mieteinnahmen, müssen sich jedoch um die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmern. Zudem bleiben Sie in der Erbengemeinschaft, was in der Regel zu langwierigen Entscheidungen und möglichen Streitigkeiten führt.
Der Verkauf der Immobilie bietet hingegen die Möglichkeit, den Wert des geerbten Hauses schnell in liquide Mittel umzuwandeln. Wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit den anderen Erben verkaufen, kann der Erlös unter den Miterben aufgeteilt werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nach dem Verkauf keine weiteren Verpflichtungen haben und die Erbengemeinschaft aufgelöst wird. Insbesondere bei zerstrittenen Erbengemeinschaften kann dies eine friedliche Lösung darstellen.
Der Verkaufsprozess: So gehen Sie vor
Schritt 1: Einigung in der Erbengemeinschaft
Der erste Schritt beim Verkauf einer geerbten Immobilie ist die Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft. Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Wenn auch nur einer der Miterben den Verkauf verweigert, kann die Immobilie nicht verkauft werden. In diesem Fall bleibt oft nur der Weg, die Teilungsversteigerung zu beantragen, was jedoch in der Regel zu einem geringeren Verkaufserlös führt und zusätzliche Kosten verursacht.
Schritt 2: Erbschein und Grundbuch
Wenn alle Erben dem Verkauf zugestimmt haben, ist es wichtig, den Erbschein zu beantragen, falls dies noch nicht geschehen ist. Sobald Sie den Erbschein haben, können Sie sich ins Grundbuch eintragen lassen. Erst dann sind Sie berechtigt, die Immobilie zu verkaufen.
Schritt 3: Immobilienbewertung und Makler
Um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, sollten Sie den Wert der Immobilie von einem Gutachter oder einem erfahrenen Makler ermitteln lassen. Ein Makler hat den Vorteil, dass er nicht nur den Wert der Immobilie bestimmen kann, sondern auch Erfahrung im Verkaufsprozess hat. Er unterstützt Sie bei der Suche nach Käufern und führt die Preisverhandlungen. Zudem ist er nicht der Erbe selbst und damit nicht emotional befangen.
Schritt 4: Notar und Kaufvertrag
Sobald ein Käufer gefunden ist, muss der Verkauf der Immobilie notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass der Verkauf rechtssicher abgewickelt wird. Auch hier fallen Kosten an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten. Die Notargebühren betragen in der Regel etwa 1,5 % des Kaufpreises.
Schritt 5: Aufteilung des Verkaufserlöses
Nachdem der Verkauf abgeschlossen ist und der Kaufpreis bezahlt wurde, wird der Erlös unter den Miterben aufgeteilt. Die genaue Aufteilung richtet sich nach dem Erbanteil, den jeder Miterbe gemäß dem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge erhält.
Erbschaftssteuer und Steuern beim Immobilienverkauf
Neben den Kosten für den Erbschein, den Notar und die Maklergebühren sollten Sie auch die Steuern nicht vergessen. Erben einer Immobilie müssen unter Umständen Erbschaftssteuer zahlen. Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Wert der geerbten Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser. Enge Verwandte wie Ehepartner und Kinder profitieren von Freibeträgen. Für Ehepartner beträgt der Freibetrag 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro.
Liegt der Wert der geerbten Immobilie über diesen Freibeträgen, fällt Erbschaftssteuer an. Zusätzlich sollten Sie bedenken, dass beim Verkauf der Immobilie Steuern anfallen können, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erbschaft und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und das Haus nicht selbst bewohnt wurde.
Warum der Verkauf mit einem Makler Sinn macht
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist mit vielen rechtlichen und praktischen Herausforderungen verbunden, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind. Ein erfahrener Makler kann Ihnen dabei helfen, den Verkaufsprozess professionell zu organisieren und einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.
Makler übernehmen nicht nur die Immobilienbewertung, sondern kümmern sich auch um die Vermarktung, die Käuferakquise und die Durchführung von Besichtigungen. Zudem kennen sie die rechtlichen Besonderheiten beim Verkauf geerbter Immobilien und können Sie in allen Phasen des Verkaufsprozesses kompetent unterstützen.
Ein weiterer Vorteil eines Maklers ist, dass er als neutraler Vermittler zwischen den Miterben fungieren kann. Gerade in Erbengemeinschaften, in denen es häufig zu Meinungsverschiedenheiten kommt, kann ein Makler dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und den Verkauf nach dem Erbe zügig abzuwickeln.
Fazit: Schneller Verkauf dank professioneller Unterstützung
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, die fundiertes Wissen und sorgfältige Planung erfordert. Insbesondere bei einer Erbengemeinschaft müssen viele rechtliche Aspekte berücksichtigt und die Interessen mehrerer Personen unter einen Hut gebracht werden.
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie korrekt ermitteln, alle erforderlichen Dokumente wie den Erbschein rechtzeitig beantragen und den Verkauf professionell organisieren, steht einem erfolgreichen Verkaufsprozess nichts im Wege. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler kann Ihnen dabei helfen, den Verkauf reibungslos abzuwickeln und einen möglichst hohen Verkaufserlös zu erzielen.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie schnell und effizient verkaufen möchten, sollten Sie sich von Anfang an für die Unterstützung eines Maklers entscheiden. Dies spart Ihnen nicht nur Zeit und Nerven, sondern maximiert auch den Erlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie.
Die rechtlichen Aspekte beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielt das Grundbuch eine zentrale Rolle. Der Erblasser, also die verstorbene Person, war in der Regel noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Um den Verkauf abzuwickeln, muss die Erbengemeinschaft zunächst als neue Eigentümergemeinschaft im Grundbuch vermerkt werden. Dies geschieht in der Regel mit einem Nachweis des Erbscheins, der bestätigt, wer die rechtmäßigen Erben sind. Sobald die Eintragung erfolgt ist, kann der Verkauf der Immobilie beginnen.
Welche Rolle spielt das Testament?
Ein Testament kann die Erbsituation maßgeblich beeinflussen. Wenn der Erblasser ein Testament hinterlassen hat, regelt dieses die Aufteilung des Nachlasses, einschließlich der Immobilie. Es gilt zu beachten, dass der Erbschein nur dann notwendig ist, wenn kein Testament vorliegt oder dieses nicht alle Aspekte des Erbes abdeckt. Liegt jedoch ein Testament vor und regelt dieses klar die Eigentumsverhältnisse, kann auf den Erbschein verzichtet werden. Das Testament hat also direkten Einfluss darauf, wie schnell und unkompliziert der Verkauf der Immobilie abgewickelt werden kann.
In vielen Fällen stellt sich die Frage, ob das Testament angefochten werden kann, insbesondere wenn einer der Erben unzufrieden mit seiner Erbquote ist. Solche Rechtsstreitigkeiten verzögern den Verkauf erheblich und verursachen weitere Kosten bei Erbe. Um dies zu vermeiden, ist es sinnvoll, den Wert des geerbten Hauses frühzeitig durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. So können die Erben von Anfang an eine realistische Vorstellung davon haben, welchen Wert die Immobilie hat und wie sie am besten damit umgehen sollen.
Erbschaftssteuer und Steuern beim geerbten Haus
Die Erbschaftssteuer spielt beim Verkauf einer Immobilie eine wesentliche Rolle, insbesondere wenn der Wert der geerbten Immobilie hoch ist. Wie bereits erwähnt, gibt es Freibeträge bei der Erbschaftssteuer, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch ausfallen. Wenn der Wert der Immobilie den jeweiligen Freibetrag überschreitet, fällt Erbschaftssteuer an. Diese Steuern bei Erbe können in vielen Fällen erheblich sein und müssen vor dem Verkauf der Immobilie einkalkuliert werden.
Beispielsweise beträgt der Freibetrag für Kinder 400.000 Euro. Liegt der Wert der geerbten Immobilie darüber, muss der übersteigende Betrag versteuert werden. Dabei gilt es, den Wert der Immobilie so genau wie möglich zu ermitteln, um unnötige Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden. Ein Makler oder Gutachter kann dabei helfen, den korrekten Wert der Immobilie festzustellen.
Zudem gibt es eine wichtige Regel bei den Steuern auch bei Erbe: Wenn das Haus vor dem Verkauf länger als zehn Jahre gehalten wurde, fällt auf den Erlös keine Spekulationssteuer an. Wurde das geerbte Haus jedoch vor dieser Frist verkauft und nicht selbst bewohnt, können Steuern auf den erzielten Gewinn anfallen. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer, die bis zu 42 % betragen kann.
Kosten beim Immobilienverkauf einer Erbengemeinschaft
Neben der Erbschaftssteuer und den Steuern auf den Verkaufserlös gibt es weitere Kosten, die beim Verkauf einer geerbten Immobilie entstehen können. Diese Kosten beim Erbe sollten frühzeitig in die Planung einbezogen werden, um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden.
Erbschein: Der Erbschein ist, wie bereits erwähnt, ein wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses. Die Kosten für die Beantragung eines Erbscheins hängen vom Nachlasswert ab. Sie betragen etwa 1,5 % des gesamten Nachlasswertes.
Notarkosten: Für die Abwicklung des Verkaufs ist es notwendig, den Kaufvertrag notariell beglaubigen zu lassen. Die Notarkosten richten sich nach dem Verkaufswert der Immobilie und belaufen sich auf ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Maklergebühren: Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen, fällt eine Maklerprovision an. Diese beträgt in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises, je nach Region und Vereinbarung. Ein Makler kann jedoch einen erheblichen Mehrwert bieten, da er den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen und professionell abwickeln kann.
Instandsetzungskosten: Häufig ist die geerbte Immobilie in einem Zustand, der vor dem Verkauf Renovierungsarbeiten erfordert, um einen höheren Preis zu erzielen. Die Kosten für solche Maßnahmen sollten ebenfalls eingeplant werden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie nicht unerheblich sind, aber durch eine sorgfältige Planung und die Zusammenarbeit mit einem Makler gut zu bewältigen sind.
Vermieten als Alternative zum Verkauf?
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, die geerbte Immobilie nicht sofort zu verkaufen, sondern sie zu vermieten. Dies ist besonders dann eine Option, wenn der Marktwert der Immobilie in der Zukunft steigen könnte oder die Erbengemeinschaft noch unentschlossen ist, wie sie mit der Immobilie verfahren soll.
Eine Vermietung bringt jedoch auch Herausforderungen mit sich. Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für die Instandhaltung des Hauses sowie für die Kommunikation mit Mietern. Zudem bleibt die Erbengemeinschaft bestehen, was zu langwierigen Abstimmungen und möglichen Streitigkeiten führen kann. Vor allem dann, wenn die Erbengemeinschaft aus mehreren Miterben besteht, die unterschiedliche Vorstellungen haben, wie mit dem geerbten Haus umgegangen werden soll.
Langfristig kann der Aufwand der Vermietung oft höher sein als der direkte Verkauf. Auch aus steuerlicher Sicht kann der Verkauf vorteilhafter sein, insbesondere wenn die Immobilie über dem Freibetrag liegt und Erbschaftssteuer fällig wird. In solchen Fällen kann der Verkauf zu einem festen Preis und die Aufteilung des Erlöses unter den Miterben eine einfachere und schnellere Lösung darstellen.
Fazit: Den richtigen Weg wählen
Ob verkaufen oder vermieten: Die Entscheidung, wie Sie mit einer geerbten Immobilie verfahren, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft, der Zustand des Hauses und die persönlichen Ziele der Erben.
Ein Verkauf bietet oft die schnellste und unkomplizierteste Möglichkeit, den Wert vom Haus zu realisieren und Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden. Wenn Sie jedoch langfristige Einkünfte erzielen möchten, könnte die Vermietung eine Option sein – allerdings mit einem höheren Verwaltungsaufwand.
In beiden Fällen empfiehlt es sich, frühzeitig einen Makler oder Immobilienexperten zu Rate zu ziehen. Ein Makler kann nicht nur den Wert der Immobilie realistisch einschätzen, sondern auch den gesamten Verkaufsprozess professionell begleiten.
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