Aus Büro wird Bett? Regierung bläst Milliarden-Offensive – doch der Wandel droht am Timing zu scheitern

Deutschlands Büromarkt steckt in einer tektonischen Verschiebung: Seit 2019 ist der Leerstand deutlich gestiegen, inzwischen stehen rund 11 Millionen Quadratmeter leer – das entspricht bundesweit einer Quote von 5,6 Prozent. Branchenverbände sprechen von einem strukturellen Umbruch, nicht nur von einem Pandemienachhall. Besonders die A-Städte treiben die Quote nach oben; Frankfurt kratzt bereits an elf Prozent, Düsseldorf liegt bei zehn, Berlin und München um die sieben Prozent. Zählt man nur die sieben Metropolen, sind dort aktuell rund 7,8 bis 8,4 Millionen Quadratmeter kurzfristig verfügbar – Tendenz weiter steigend, wenn auch langsamer.

Die schwarz-rote Bundesregierung versucht, aus der Schieflage Kapital für den Wohnungsmarkt zu schlagen. Ihr neues Programm „Gewerbe zu Wohnen“ soll ab 2026 mit zinsverbilligten KfW-Darlehen den Umbau leerer Gewerbeimmobilien in Wohnungen anstoßen. Im Regierungsentwurf sind für 2026 insgesamt 360 Millionen Euro vorgesehen, die nicht aus dem normalen Haushalt, sondern aus dem frisch aufgelegten Sondervermögen „Infrastruktur und Klimaneutralität“ stammen. Das Bauministerium bewirbt die Initiative als Doppelhebel: Leerstände abbauen, Innenstadtlagen neu beleben, graue Energie nutzen.

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Klingt nach der perfekten Win-win-Formel – wäre da nicht der Faktor Zeit. Die Lage am Wohnungsmarkt ist im Herbst 2025 akut, die Förderung greift aber erst im kommenden Jahrgang und entfaltet frühestens 2026 Wirkung. In der Zwischenzeit sortiert sich der Büromarkt neu: Research-Häuser erwarten, dass der Leerstand 2025/26 seinen Höhepunkt erreicht; in Frankfurt stieg er zuletzt auf 10,7 Prozent, während ältere, unsanierte Bestände besonders schwer einen Mieter finden. Der Zyklus läuft – die Förderung könnte entweder gegen den Peak prallen oder ihm hinterherlaufen.

Politisch heikel ist die Frage, was die Förderung am Ende für Mieten bedeutet. Fest steht: Mietobergrenzen sind in dem Programm bislang nicht vorgesehen. Juristisch ist das Terrain vermint, seit Karlsruhe 2021 den Berliner Mietendeckel kippte und festhielt, dass Eingriffe in die Miethöhe bei ungebundenem Wohnraum eine Angelegenheit des Bundes sind – nicht der Länder. Das erklärt, warum die Bundesregierung bei Preisbindungen für geförderte Umnutzungen ausgesprochen vorsichtig agiert.

Auch jenseits der Rechtsarchitektur sind die Hürden hoch. Wer ein Büro zu Wohnungen umbaut, kämpft durch den Genehmigungsdschungel von Nutzungsänderung, Brandschutz, Stellplatz- und Barrierevorgaben. Expert:innen fordern seit Monaten schlankere Verfahren, damit Projekte nicht an Fristen und Auflagen zerschellen – zumal die Kalkulationen bei älteren Beständen häufig durch ESG-Nachrüstungen und Ausbaustandards aus dem Ruder laufen.

Wie groß ist das echte Potenzial? Rechnet man die bundesweit leer stehenden 11 Millionen Quadratmeter im luftleeren Raum in 50-Quadratmeter-Wohneinheiten um, ergäben sich theoretisch rund 220.000 Wohnungen. Realistischer sind deutlich weniger, denn Grundrisse, Belichtung, Erschließung und Haustechnik lassen sich nicht überall wirtschaftlich anpassen. Selbst in den Big-7 identifiziert das Bauministerium aktuell nur etwa 1,8 Millionen Quadratmeter als kurzfristig „umnutzungsfähig“.

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Die Finanzierungsquelle wiederum zeigt, wie ernst es der Koalition mit ihrer Investitionsoffensive ist – und wie kreativ sie dabei rechnet. Das Sondervermögen über mehrere hundert Milliarden Euro soll Infrastruktur und Klimaneutralität gleichzeitig finanzieren und damit den regulären Haushalt entlasten. Für die Wohnpolitik bedeutet das: Neubauprogramme, Sanierungstöpfe wie „Jung kauft Alt“ und eben „Gewerbe zu Wohnen“ werden aus diesem Topf gespeist. Politisch bringt das Luft, ökonomisch hängt der Erfolg davon ab, ob die Mittel schnell genug ankommen und die Zins- sowie Baukostenkurve mitspielt.

Unterm Strich bleibt ein Spagat zwischen Marktlogik und Staatsintervention. Die Researcher melden wachsende Leerstände besonders in Randlagen und nicht mehr zeitgemäßen Beständen; gleichzeitig halten Spitzenmieten in Toplagen erstaunlich robust. Genau hier will die Regierung ansetzen: Kapital in Umbau statt Neubau lenken, CO₂ sparen, Innenstadtlagen reaktivieren. Gelingt der Transfer, könnte das Programm zum Gamechanger werden. Greift es zu spät oder zu zaghaft, bleibt es ein Tropfen auf dem heißen Stein – während der Markt seine eigene, oft schmerzhafte Korrektur vollzieht.