„Möbliert, aber bitte nicht teurer!“ – Wie ein Zuschlag Deutschlands Mieten verzerrt und was die Justizministerin jetzt ändern will

Möblierte Mietwohnungen sind längst kein Nischenprodukt mehr, sondern ein kräftiger Treiber im umkämpften Wohnungsmarkt. In Deutschlands Top-7-Städten ist inzwischen mehr als jede vierte zur Miete angebotene Wohnung möbliert; in Frankfurt (36 Prozent) und Stuttgart (35 Prozent) sogar mehr als jede dritte. In Köln (18 Prozent) und Hamburg (17 Prozent) fällt der Anteil deutlich geringer aus.

Bemerkenswert ist der Widerspruch zwischen Nachfrage und Zahlungsbereitschaft. Laut einer repräsentativen Erhebung wäre nur rund ein Viertel der Mieterinnen und Mieter bereit, bis zu zehn Prozent Aufpreis für eine möblierte Wohnung zu akzeptieren; weitere acht Prozent würden maximal 20 Prozent hinnehmen. Die große Mehrheit erwartet also Bequemlichkeit – aber zu annähernd gleichen Konditionen wie unmöbliert.

Klick: Kostenlose Immobilienbewertung

Rechtlich gilt: Die Mietpreisbremse greift grundsätzlich auch bei möblierten Wohnungen; erlaubt sind bei Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – inklusive Möblierungszuschlag. Nur echte Kurzzeitvermietungen bis zu sechs Monaten sind ausgenommen. Doch genau diese Fakten kennt die Mehrheit nicht: Lediglich rund 19 Prozent wissen, dass die Bremse auch beim möblierten Wohnen gilt. Das Defizit an Transparenz beginnt schon im Vertrag – der Zuschlag muss häufig nicht separat ausgewiesen werden, was den tatsächlichen Kaltmietenanteil verschleiert.

Politisch bekommt das Thema neuen Schub: Seit dem 6. Mai 2025 verantwortet Stefanie Hubig (SPD) das Bundesjustizministerium. Die Regierung hat die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert – ein Signal, die Regeln nicht auslaufen zu lassen. Hubig kündigte zudem an, Umgehungen über pauschale Möblierungszuschläge zu unterbinden und klare Vorgaben für Ausweisung und Höhe solcher Zuschläge vorzulegen. Ziel ist, die Intransparenz zu beenden, ohne seriöse möblierte Angebote zu verbieten.

Die Marktdaten liefern genug Stoff für Streit. Analysen sprechen von einem Trendthema: Binnen zehn Jahren ist der Inserateanteil möblierter Wohnungen in den großen Städten von sieben auf 16 Prozent gestiegen, Berlin kratzt bereits an der 25-Prozent-Marke. Parallel zeigen Auswertungen deutliche Preisaufschläge pro Quadratmeter gegenüber unmöblierten Offerten. All das deutet darauf hin, dass das Segment nicht nur wächst, sondern die Preisbildung in angespannten Märkten spürbar beeinflusst.

Die Branche warnt vor Kollateralschäden. Eine im Oktober 2025 erhobene Befragung eines großen Münchner Vermittlers unter mehr als 790 Vermieterinnen und Vermietern prognostiziert, dass eine Deckelung des Möblierungszuschlags Investitionen in Mietwohnungen bremsen und das Angebot verknappen würde. Aus Sicht vieler Anbieter sind die Zuschläge Kompensation für höheren Verschleiß, Ausstattungskosten und häufigere Mieterwechsel – und damit Bestandteil eines tragfähigen Geschäftsmodells, gerade für befristete Verträge.

Klick: Kostenlose Immobilienbewertung

Gleichzeitig zeigen Großstadtberichte, wie stark die Dynamik inzwischen ist. Berlin meldete 2024 zweistellige Zuwächse bei Angebotsmieten; Expertinnen und Experten sehen vielfältige Gründe, warum die Bremse oft nicht greift – von formalen Ausnahmen bis zu schwer nachweisbaren Überhöhungen. Wo möbliertes Wohnen zur Standardoption wird, verschiebt sich das Preisgefüge: Flexible, vollständig eingerichtete Apartments sind für Pendler, Expats und Projektkräfte ideal – für Haushalte mit normalem Budget aber häufig unerschwinglich.

Die politische Aufgabe ist damit klar umrissen: Transparenz schaffen, Auswüchse begrenzen, legitime Angebote erhalten. Ein gedeckelter, offen ausgewiesener Möblierungszuschlag könnte den gordischen Knoten lösen – die Bremse würde wieder greifen, ohne das Segment abzuwürgen. Ob das gelingt, entscheidet sich an Details: Wie exakt wird der Wert von Möbeln kalkuliert? Welche Nachweise sind fällig? Und wie verhindert man, dass befristete Scheinverträge zur neuen Hintertür werden? Fest steht nur eines: Der vermeintliche Komfortvorteil „möbliert“ ist längst zum Brennpunkt im größeren Konflikt um bezahlbares Wohnen geworden.