Wohn-Preisrakete zündet wieder: Deutschland im Immobilien-Fieber – Normalverdiener schauen in die Röhre

Deutschland erlebt die Trendwende am Häusermarkt. Nach dem historischen Absturz 2023 steigen die Wohnimmobilienpreise inzwischen zum dritten Mal in Folge. Im zweiten Quartal 2025 lagen die Preise rund 3,2 Prozent über Vorjahr, bereits zum Jahresauftakt wurde ein Plus von 3,8 Prozent gemessen – jeweils mit Zuwächsen zum Vorquartal. Der mehrjährige Abwärtstrend ist damit statistisch beendet.

Doch der Aufschwung fühlt sich weniger nach Boom als nach Stresstest an. 2023 verzeichnete der Markt mit –8,4 Prozent den stärksten Jahresrückgang seit Beginn der Zeitreihen, im dritten Quartal 2023 lag das Minus sogar bei –10,2 Prozent. Erst seit Ende 2024 drehen die Kurven langsam nach oben. Wer jetzt kauft, tut das in einem Markt, der die Talsohle hinter sich gelassen hat – auf dünnem Neubau-Fundament.

Die neue Preisdynamik wird nicht von überschäumender Kauflaune getrieben, sondern von Knappheit. 2024 wurden lediglich 251.900 Wohnungen fertiggestellt – weit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 pro Jahr. Parallel fielen die Baugenehmigungen auf 215.900, einen der schwächsten Werte seit einem Jahrzehnt. Einzelne Ausschläge nach oben ändern am strukturellen Angebotsloch wenig. Bestandsobjekte werden zur raren Ware – und teurer.

Auch die Zinslage wirkt wie ein Katalysator. Die EZB ließ ihre Leitsätze im September 2025 unverändert; zehnjährige Hypotheken bewegen sich meist zwischen 3,2 und 4,2 Prozent. Das liegt klar unter den Hochs von 2023, aber weit über dem Vorkrisenniveau. Schon die Aussicht auf sinkende Finanzierungskosten reicht, um zögernde Käufer zurückzubringen – billig wird Eigentum dadurch nicht.

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Auffällig ist die Metropolen-Dynamik. In den Top-7-Städten kletterten die Preise im zweiten Quartal 2025 um etwa 5,5 Prozent gegenüber Vorjahr, Berlin, Frankfurt und München führen mit grob +5,3 bis +6,5 Prozent. Dort übersetzt sich jede kleine Zinsentlastung schneller in Quadratmeterpreise – weil kaum neue Flächen nachkommen.

Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter, wenn auch moderater. Der Baupreisindex für Wohngebäude lag im Mai 2025 um 3,2 Prozent über Vorjahr. Schärfere energetische Vorgaben erhöhen die planerischen Hürden zusätzlich. Ergebnis: Viele Projekte werden grenzwertig kalkulierbar – die Angebotsflaute verfestigt sich.

Die Käuferstruktur verschiebt sich. Banken berichten von sinkenden Beleihungsausläufen – Käufer bringen mehr Eigenkapital mit. Schon 2024 gaben knapp die Hälfte der jungen Eigentümer an, per Erbe oder Schenkung unterstützt worden zu sein. Mit wieder anziehenden Preisen steigt der Selektionsdruck: Ohne familiäre Hilfe oder überdurchschnittliches Einkommen bleibt der Eigentumserwerb für viele außer Reichweite.

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Während Eigentümer Vermögenseffekte spüren, heizt sich der Mietmarkt weiter auf. In den großen Städten wurden zweistellige Mietzuwächse verzeichnet; München markiert mit median 24,11 Euro je Quadratmeter im ersten Halbjahr 2025 die Spitze und liegt rund 38 Prozent über dem Schnitt der großen Märkte. Für Mieter heißt das: Die Wohlstandsschere geht weiter auf.

Politisch wird es heikel. Jede geldpolitische Lockerung stabilisiert die Konjunktur – und treibt angesichts knappen Angebots die Preise. Solange das Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr verfehlt wird, frisst sich die Preiserholung in den Bestand. Entspannung gibt es erst, wenn Genehmigungen, Fertigstellungen und bezahlbarer Bau wieder deutlich anziehen – davon ist Deutschland 2025 noch ein gutes Stück entfernt.

Fazit: Die Preiswende ist echt, aber sie fußt auf Mangel, nicht auf Wunder. Verkäufer jubeln, Käufer brauchen mehr Eigenkapital – und Mieter zahlen die Zeche eines Marktes, der im Rekordtempo in alte Muster zurückspringt.